（供市十二届人大常委会第30次会议审议参考）

《郑州市物业管理条例》立法考察组

郑州市人大常委会：
　　为提高物业管理立法质量，学习外地市先进经验，进一步完善《郑州市物业管理条例（草案）》，4月2日至11日，市人大常委会城建环保工委主任宋土旺带领市人大常委会城建环保工委、法制室和市政府法制局、市房地产管理局有关同志一行８人，赴上海市、深圳市、贵阳市、成都市进行立法考察，通过召开座谈会、现场察看、收集资料等形式，了解当地物业管理立法情况，学到了经验，开阔了视野，达到了目的。现将考察情况报告如下：
　　一、考察概况
　　此次考察的四座城市中，上海、深圳、贵阳都出台了物业管理的地方性法规，住宅物业已经得到有效管理；成都市的物业管理法规草案已经提请人大常委会会议审议，有望今年颁布实施。通过考察我们感到，我市的物业管理立法工作已经滞后，必须加快立法步伐，尽快出台物业管理法规，规范物业管理行为。
　　（一）上海市
　　作为我国第一大城市，上海市在经济高速发展的同时，各项法规建设也走在了全国的前列。上海市于2004年11月1日颁布实施了《上海市住宅物业管理规定》，全市已成立业主大会6114个，组建率达到82.9%。上海市还依据法规出台了《关于实施上海市住宅物业管理规定的若干意见》、《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》、《实施〈上海市住宅物业管理规定〉有关问题的意见》、《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》、《上海市住宅物业管理服务分等定价收费管理办法》等配套文件及《业主大会议事规则》、《业主临时公约》、《业主公约》、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》等示范文本，就物业管理区域的划分和调整、分期开发项目的物业管理、业主投票权的计算、业主委员会不召集业主大会会议的处理、物业管理用房的配置、停车场库的管理、停车位的转让和使用、专项维修资金的及时足额筹集、业主大会和业主委员会组建、运作及物业服务收费、标准等相关事项作了规定。法规和配套性文件的出台，理顺了物业管理体制，将居住物业管理纳入了社区综合管理范畴，建立了“区、街道、小区”三级协调、监督、考核的长效管理机制，由街道办事处（乡镇政府）定期组织召开有相关单位参加的居住物业管理联席会议，对居住物业管理中存在的综合问题，及时进行协调解决；加强对居住小区业主委员会指导监督，督促居委会和房地办事处共同做好业主委员会的组建、换届和日常管理工作，帮助把好业主代表和业主委员会成员的人选关。加大对维修资金的监管力度，完善监管体系，建立了市、区房地部门和房管办三级使用、监管机制，规范了维修资金帐目公开制度；开发了《商品住宅维修资金管理信息系统》，引入了社会中介机构参与维修资金的财务管理；在售后公房维修资金的监管上，实行了以市公积金中心为主、银行为辅的监管体制。上海市的物业管理正朝着健康有序的方向发展。
　　（二）深圳市
　　《深圳经济特区住宅区物业管理条例》1994年颁布实施，对规范住宅区物业管理，促进社会和谐稳定发挥了重要作用。深圳是我国第一个制定物业管理条例的城市，在全国具有示范作用。2003年国务院《物业管理条例》和2005年1月《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》实施之后，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》进行了相应修改，目前该条例的修订草案已提交人大常委会审议，正在征求社会各界意见。
　　（三）贵阳市
　　《贵阳市物业管理规定》于2004年1月颁布实施。条例规定，新建物业应当实行物业管理；原有物业的基础设施基本配套，有开展物业管理的用房，经超过70％的业主同意，应当实行物业管理。根据业主意愿，物业可以由业主自行管理，也可以聘请专人管理，或者采取其他形式进行管理。条例对物业管理区域的划分、物业资料移交时限、首次业主大会的投票权、物业管理用房的标准及管理、专项维修资金的筹集、物业服务收费等操作细节进行了细化，当地物业管理走入了法制化管理轨道。
　　（四）成都市
　　成都市的物业管理立法从2005年6月开始启动，经过书面征求意见，召开征集意见会，立法调研等程序，2005年底《成都市物业管理条例（代拟稿）》起草完毕，2006年10月提请市人大常委会审议。目前已通过二审，正通过互联网征求市民意见，有望在今年内颁布实施。与之相配套的政府规章、规范性文件也将相继出台。该《条例（草案）》加强了对该市物业服务企业资质的监督管理，严格控制市场准入，规范了物业管理招投标市场。此外，根据物业的不同类型(多层住宅、高层住宅、别墅、办公楼、工业厂房、学校等)及服务要求，制定了具体的物业服务标准、收费标准，提升了专业化服务质量。
　　二、出台我市物业管理法规的必要性
　　随着我市城镇住房制度改革的不断深化和房屋产权多元化格局的形成，物业管理市场化、专业化水平提高很快。目前，我市有物业管理资质的企业520家，从业人员达25000余人，管理面积3600万平方米，物业管理区域内成立业主大会102个。物业管理市场的发展，对于改善城市面貌和群众的居住环境，维护社区的稳定，发挥了重要作用。
　　河南省人大常委会于2001年出台的《河南省物业管理条例》和国务院于2003年出台的《物业管理条例》，对业主的权利和义务、业主大会和业主委员会的职责、前期物业管理、物业管理服务和物业的使用与维护等作了规范，但由于物业管理涉及多方主体的不同利益，在实践中尚有许多问题需要进一步明确和细化，如：物业管理区域如何划分、业主投票权数如何确定、业主大会如何成立、物业如何交接验收、共有设施产权如何界定等等。另外，在物业管理的监督管理工作中，由于相关职能部门和街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会的职责不清，影响了物业管理工作的有序发展。为解决这些问题，促进我市物业管理行业健康发展，制定一部符合我市实际情况、操作性强的物业管理法规，非常必要，也十分迫切。
　　三、对我市物业管理立法的建议
　　市人民政府于2006年10月向市人大常委会提交了《关于提请审议〈郑州市物业管理条例（草案）〉的议案》。在《条例（草案）》的起草过程中，市政府分别组织召开了专家论证会、业主委员会主任座谈会、物业管理企业和开发建设单位座谈会，多次进行论证，吸纳外地先进经验，不断修改和完善，做了大量工作。《条例（草案）》是基本成熟的，可以提交市人大常委会审议。鉴于物业管理涉及面广、情况复杂，结合此次考察，参考四城市立法经验，对《条例（草案）》提出如下建议：
　　（一）《条例（草案）》应进一步加强政府对业主委员会的指导与监督
　　1.由于业委会成员尤其是负责人素质参差不齐，政府对业委会人选把关缺乏政策依据，导致我市部分业委会运作不规范、管理效果不理想，甚至给小区的稳定和谐带来隐患。建议《条例（草案）》进一步明确业委会成员的人选标准、推荐程序和考评制度，建立对业委会成员的管理机制。
　　2.由于街道办事处、居民委员会在物业管理中的地位不明确、职责不具体，未将小区物业管理列入工作目标，对小区业委会的组建和改选缺乏有效的指导，对业委会运作缺乏必要的监督和管理，影响了业委会的健康发展。建议《条例（草案）》明确街道办事处、居民委员会在物业管理中的指导和监督管理职责，充分发挥基层组织在物业管理中的作用。
　　3.由于我市各区房管部门是自收自支事业单位，长期以来将工作重点放在自身经营上，行政管理职能弱化，在物业行业的管理上投入的人力、物力、财力严重不足，对业委会的监督指导不力，其管理职能与目前的形势要求不相适应。建议《条例（草案）》强化区房管部门在物业管理中的职能。
　　4.居住小区的管理、业委会的规范化建设是社区建设的重要内容，建议《条例（草案）》就建立“住宅小区管理协调机制”作出规定，以形成行业管理、社区管理相结合，以块为主，齐抓共管的工作格局。
　　（二）《条例（草案）》应加强政府对物业管理企业的监督管理
　　1.由于我市物业企业管理水平低，人员素质差，引发矛盾比较多，我市的物业管理企业存在过多过滥的问题，建议《条例（草案）》增加规定物业管理企业设立的标准和对从业人员管理的内容。
　　2.由于我市尚未建立物业小区入住接管验收管理机制，部分小区房屋建成后，小区配套建设不到位、房屋存在质量暇疵，给业主入住后带来生活不便。为解决此问题，建议《条例（草案）》明确规定，开发建设单位在交付使用前，必须由房管部门组织验收。
　　3.由于业主的物业消费意识不强、不了解物业管理费的构成内容、物业管理费以外的特约费用没有标准等原因，造成了部分业主投诉、拒缴物业管理费。另一方面，由于我市目前物业管理费和其他城市相比较低，标准低，物业管理企业经营困难，造成服务质量低，进而造成收费难，服务质量更低的恶性循环。建议《条例（草案）》明确规定施行住宅小区分等定级管理办法，明确物业管理成本构成，制定合理的物业管理服务标准，调整收费标准指导价。
　　（三）《条例（草案）》应加强物业维修资金的归集、使用和监管力度
　　在物业维修资金的归集使用中，存在“惜”用资金，认为不用就是成绩，导致房屋的大、中修工作不及时，使物业的保值、增值、延长使用寿命受到影响。针对这些情况，建议《条例（草案）》就维修资金的使用作出规定，保证住宅小区共用部位和共用设施应定期进行大、中修，保证业主的生命财产安全。
　　续筹难是物业维修资金管理的一大难点，尤其是已建成的小区更甚。建议《条例（草案）》就维修资金的续筹作出规定。
　　（四）《条例（草案）》应加强对物业使用管理中违法行为的处罚力度
　　由于部分小区擅自将住宅改为经营性用房，造成人员混杂、出入频繁，带来治安、火灾、房屋安全使用等一系列隐患问题，影响了小区业主的正常生活，加速了公共设施设备的老化。建议《条例（草案）》针对这一现象作出规定，加大相应的处罚力度。
　　考察组名单：
　　宋土旺　李全云　王修安　祖应军
　　梁金舟　张伟杰　赵鲜玲　陈守义