——2007年8月29日在市十二届人大常委会第30次会议上

郑州市人民政府副秘书长秦晓辉

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
　　为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，市人民政府组织有关部门根据国务院《物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合我市实际，起草了《郑州市物业管理条例(草案)》(以下简称《条例(草案)》)。我受市人民政府委托，现就《条例(草案)》的有关情况作以下说明，请予审议。

一、制定《条例》的必要性

　　随着我市城镇住房制度改革的不断深化和房屋产权多元化格局的形成，物业管理市场化专业化水平快速提高。目前，我市有物业管理资质的企业共600家，占全省物业企业的45％，从业人员达35000余人，管理面积达到5000万平方米，占全市存量房屋的40％，物业管理区域内成立业主大会的有136个，一个社会化、专业化的物业管理市场已初步形成。物业管理区域不仅仅是住宅小区，已广泛涉及到机关、院校、医院、机场、铁路、企业等众多领域。物业管理市场的发展，对于改善城市面貌和群众的居住环境，对于维护社会稳定，发挥了重要作用。
　　河南省人大常委会于2001年出台的《河南省物业管理条例》和国务院于2003年出台的《物业管理条例》，对业主的权利和义务、业主大会和业主委员会的职责、前期物业管理、物业管理服务和物业的使用与维护等作了规范，但由于物业管理涉及多方主体的不同利益，在实践中尚有许多问题需要进一步给予明确和细化。如：物业管理区域如何划分、业主投票权数如何确定、业主大会如何成立、物业如何交接验收、共有设施产权如何界定、物业服务内容与收费标准、物业招投标、居改非等等。另外，在物业管理的监督管理工作中，由于相关职能部门和街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会的职责不清，也影响了物业管理工作的有序稳定发展。为解决这些问题，促进我市物业管理行业健康发展，制定一部符合我市实际情况、操作性强的物业管理地方性法规，非常必要，也十分迫切。

二、起草过程和依据

　　自国务院《物业管理条例》出台实施后，市人大、市政府对起草工作高度重视。人大代表、政协委员多次提出关于制定我市物业管理法规的议案和提案。市房管局专门成立了起草小组，历时四年，期间多次深入小区进行调研，广泛收集有关资料和群众反映，多次组织召开由物业管理协会、物业管理企业、开发建设单位、业主委员会委员、业主代表参加的座谈会、研讨会，认真研究分析物业管理立法面临的形势和应当解决的主要问题。在起草过程中，遇到了一些立法困惑和难点，我们及时向省人大、市人大、建设部、省建设厅业务部门请示，向有关法律专家请教。我们还成立调研小组，分赴国内物业管理发展成熟的城市进行学习考察，吸取外地的先进经验，并参阅了国外、香港物业管理方面的资料。特别是在去年3月份，趁全国人大法工委洪虎主任一行专家来郑调研“物权法”(草案)有关物业管理方面工作之机，向各位专家介绍了我市物业管理工作情况，并请教我市物业管理条例起草工作中的一些深层次的问题，如建筑物区分所有权等，均得到了较好的答复和有力的权威支持。经过多方位多角度的调查论证，我们先后九易其稿，起草了《条例》初稿。在各方面立法条件基本成熟的情况下，《郑州市物业管理条例》列入2006年我市地方性法规立法计划。去年7月份，市政府法制局会同市房管局对《条例(初稿)》进行了集中审查修改，形成《条例(征求意见稿)》，并再次分别组织召开专家论证会、业主委员会主任座谈会、物业管理企业和开发建设单位座谈会，书面征求了物价、市政、行政执法、建委等有关部门和公用事业单位的意见和建议。根据多方面反馈的意见和建议，又多次进行了论证、修改和完善。今年3月16日全国人大通过《物权法》后，市政府法制局再次对《条例(草案)》的相关内容与《物权法》进行了认真比较研究，确认《条例(草案)》与《物权法》相协调一致。现提请审议的《条例(草案)》已经市政府研究通过。
　　在《条例(草案)》的起草过程中，依据和参阅的材料主要有：《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产法》、《物权法(草案)》、国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规程》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》、《城市异产毗连房屋规定》、国家发改委和建设部《物业服务收费管理办法》、《郑州市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等法律、法规、规章，同时还参考了上海、浙江、四川、深圳、石家庄、合肥、福州、西安等省、市物业管理的地方性法规。因此，《条例(草案)》不仅符合国家有关法律、法规规定，也是符合我市实际情况的，具有较强的针对性和可操作性。

三、需要说明的几个问题

　　《条例(草案)》的起草原则是：上位法已作规定的，《条例(草案)》则不再过多涉及。由于物业管理领域涉及多个主体的不同利益和多方面内容，所以篇幅较长。尽管如此，仍不能涵盖物业管理方面的所有问题。现就所要解决的主要问题予以说明。
　　(一)关于物业管理的监督管理体制
　　物业管理监督管理工作需要相关部门共同配合，也离不开基层政权和基层组织的参与和协调。按照“条块结合、重心下移”的管理思路，《条例(草案)》第六条、第七条对市、区房地产管理部门、相关配合部门和城市街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会的管理职责作了相应规定。
　　(二)关于物业管理区域的划分与调整
　　科学、合理划分物业管理区域是实施物业管理的基础。国务院《物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主委员会，由一个物业管理企业管理。《条例(草案)》第九条、第十条根据这一规定，对我市物业管理区域的划分及调整的原则和程序作出了明确规定。
　　(三)关于成立业主大会
　　业主大会是物业小区的最高权力决策机构，成立业主大会，有利于维护广大业主的合法权益，有利于实现规范的物业管理，国务院《物业管理条例》确立了业主大会制度，但对业主大会成立条件未作具体规定。《条例(草案)》第十一条规定：一个物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积达百分之五十以上的，应当成立业主大会；已出售公有住宅和非住宅物业，应当逐步成立业主大会，实行规范的物业管理。针对实践中业主大会成立比较困难的问题，《条例(草案)》第十二条规定了建设单位的责任和协助义务。对于符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应当自符合条件之日起九十日内向物业所在地的县(市、区)房地产管理部门和街道办事处、乡(镇)人民政府提交成立业主大会的书面报告，并承担业主大会筹备成立工作所需经费。同时，建设单位应提供物业管理区域内业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、共用设施设备等资料。
　　(四)关于首次业主大会业主投票权的确定
　　业主的投票权数直接关系到业主在物业管理中权利的行使。国务院《物业管理条例》对业主在首次业主大会会议上的投票权未作具体规定，《河南省物业管理条例》只规定了住宅物业投票权数的计算方法，对非住宅物业投票权数未作具体规定，这在实际工作中引起不少矛盾。《条例(草案)》第十六条规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。属于住宅类物业的，每套住宅计算为一票；属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积计算，每满一百平方米计算为一票；单个业主拥有的建筑面积不足一百平方米的，计算为一票。同时，为保护大多数业主的合法权益，还规定单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不得超过全部投票权的百分之二十五。
　　(五)关于物业管理用房
　　《河南省物业管理条例》第四十一条规定，建设单位应当按规定配套修建总建筑面积千分之二至四的业主自治监督和物业管理用房，产权属全体业主共有。目前在我市的房地产开发中，有些建设单位未按照标准和规划要求配建物业管理用房，有的将临时简易建筑和公共场所、部位当作物业管理用房，还有的把地下室、车库当作物业管理用房，直接侵害了业主的利益，制约了小区物业管理工作的开展。因此，《条例(草案)》第三十条对物业管理用房的配置标准、面积大小和使用作了具体规定。
　　(六)关于水电气热收费
　　国务院《物业管理条例》第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。在实际工作中，由于各相关单位对最终用户理解不一致造成的纠纷时有发生。《条例(草案)》第四十二条对最终用户作出了明确规定：一是专有部分以单个业主作为最终用户；二是部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；三是全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。同时规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位可以委托物业管理企业代收有关费用，但不得强制物业管理企业代收有关费用，不得因物业管理企业拒绝代收有关费用而停止服务。
　　(七)关于共有设施产权界定
　　近年来，因物业管理区域内车库产权等共用部位、配套设施设备产权不清，侵害业主合法权益的案件越来越多。《条例(草案)》第四十七条规定，建设单位应当在物业买卖合同中依法约定物业共用部位、配套设施设备的产权归属，并规定了双方未约定产权，归属的共用设施设备归全体业主所有。该条还确定了共用部位只登记不发证的原则，即建设单位申请房屋所有权初始登记时，由房地产登记机构对共用部位予以记载，但不颁发权属证书。这样规定，有效防止了建设单位、物业管理企业将共用部位擅自处分，切实保障了业主的合法权益。
　　(八)关于物业的使用和维护
　　物业管理中擅自改变物业用途和“居改非”、将停车场(库)转让、出租给物业管理区域外的单位和个人使用、破坏小区环境卫生或侵占物业管理区域内的道路、场地、绿地的行为时有发生，直接侵害了其他业主的合法权益，影响了和谐小区的建设。针对这些问题，《条例（草案）》第四十九条、第五十一条作了明确规定。
　　（九）关于物业维修资金
　　建立专项维修资金的目的，是为了保障物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备能够得到及时的维修和更新改造，维护全体业主的长远利益。《条例(草案)》第五十二条、第五十三条、第五十四条根据国家有关规定，结合我市实际情况，分别对专项维修资金的交纳和续筹、管理及使用作了规定。
　　(十)有关国家物业条例和省条例已明确的，我市条例不再重复
　　主任、各位副主任、秘书长、各位委员，虽然我们在《条例(草案)》起草过程中作了大量工作，但不妥之处仍在所难免，希望大家在审议过程中多提宝贵意见，以使《条例(草案)》更加完善和符合我市实际。同时，也期望《条例》能尽快出台，为保障物业管理各相关主体的权益，进一步规范我市物业管理，促进物业管理行业健康发展提供法制保障。
　　以上说明，请与《条例(草案)》一并审议。