小区物业费流向不明、住宅变身写字楼、物业自称亏本维持……一边是小区业主说不完的委屈，一边是物业公司道不尽的苦水，物业与业主间的矛盾，是多年解不开的结，不痛不痒地碰触着政府管理的软肋。

　　今天上午，黑龙江省哈尔滨市十四届人大常委会第一次会议召开联组会议。10余名市人大代表、常委会组成人员围绕《哈尔滨市物业管理条例(草案)》的相关热点问题，对哈尔滨市住房局、卫生局、公安局、水务局、物价局、环保局，市中级人民法院等13个相关部门的“一把手”进行了专题询问。百余名哈尔滨市人大常委会组成人员、人大代表、各区县人大常委会负责人参加会议。

　　放权———街道社区严把物业准入门槛

　　哈尔滨市人大常委会组成人员高延生提出，针对当前哈尔滨市物业管理现状和存在的问题，政府有何打算？

　　哈尔滨市住房局局长孔庆勋回答说，当前，哈尔滨市物业管理存在三方面问题：老旧住宅无人管理，房屋得不到正常修缮；物业服务不到位，环境卫生、民用水电、物业设施维护不到位等问题产生恶性循环，物业弃管影响稳定。去年，哈尔滨市成立了183个社区物业服务站，今年要将剩余的118个物业服务站全部建完，把无人管理的老旧住宅全部“救活”。哈尔滨市物业管理部门将全力负责制定政策法规，建立市场准入退出机制，加强市、区、街道三级管理。

　　高延生追问道，街道办事处、社区有能力管物业企业吗？孔庆勋表示，各区建立物业办主要发挥属地管理作用，将具体工作权限下放到区、街，符合网格化城市管理的形势要求，市住房局今年将把物业企业资质初审、既有物业招投标等6项权限下放给区和街道办事处。

　　联合———一根进户水管好几个部门管

　　“小区供水设备归谁管，设施坏了互相推诿扯皮应如何解决？”对于哈尔滨市人大代表刘若辉提出的这个问题，哈尔滨市卫生局局长慕莹介绍说，2011年，哈尔滨市卫生局专门下发文件，严格要求将新、改、扩建二次供水设施预防性卫生监督纳入建设项目审批，严格按照国家的法律、法规、标准和规范的要求进行审查，把好入口关。并开展二次供水设施卫生监督专项整顿，已将哈尔滨市8个区2个县的水质监测和水性疾病监测纳入国家饮用水监测网和国家水性疾病监测网，为及时发现和消除饮用水安全隐患提供科学依据。

　　哈尔滨市住房局副局长石秀彬表示，将把二次加压供水工作纳入到《物业服务企业信用档案》中，作为对物业企业的重要监管内容。通过市、区、街道三级物业管理部门的日常考核，发现问题，限期整改。

　　哈尔滨市政府法制办主任单国俊补充说，《哈尔滨市供水条例》规定，储水设施的设置和卫生标准，应当按照《哈尔滨市生活饮用水卫生管理办法》的规定执行。储水设施的清洗消毒和水质化验每半年进行一次，市直属房产储水设施的清洗消毒和水质化验由房产部门负责，其他的由城市供水企业负责。其费用由房屋产权所有者承担。卫生管理部门对水质卫生标准负责监督管理。关于供水管道设施的维护和检修责任的划分，《哈尔滨市供水条例》规定，街路输水管网的主干管道及附属设施，由城市供水企业负责；自街路管道接出的入户管道至室内的供水设施，由房屋产权所有者负责。

　　利益———老百姓要搞明白物业资金流

　　哈尔滨市人大代表孙利君提出，物业利用公共部位和设施进行经营活动，收入当归谁？

　　对此，哈尔滨市住房局副局长宣峰表示，利用电梯、外墙、楼顶等业主共有的共用部位和共用设施设备进行经营的，应在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。按照约定扣除经营者收益后，业主所得的收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。也就是说，业主所得的经营收益归小区业主共有，不归物业公司所有。

　　“业主既然交了物业费，为什么还要交住房专项维修资金？”对于哈尔滨市人大常委会组成人员程颖刚的疑问，宣峰解释说，物业费是物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行日常运行、维修、养护，提供保洁、公共秩序维护、绿化养护等服务。住房专项维修资金是业主依据法律规定交纳的专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造资金。物业费由物业服务企业直接支配使用；而住房专项维修资金使用程序严格，按物权法和《物业管理条例》的规定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后方可使用。维修资金实行专户存储、专款专用，任何单位和个人不得占用、挪用。业主交存的维修资金属于业主所有，存在银行专户内，每套房屋的业主都有自己的分户账，每年按中国人民银行的有关规定结息到户。业主可以通过窗口、网络随时查询账户信息。

　　关系———化解纠纷比裁判是非更重要

　　哈尔滨市人大代表王骏迪关心的是如何应对物业服务弃养弃管的问题。

　　石秀彬回应道，管理重心下移，要发挥区、街道的属地管理优势和作用，加强日常监督检查，及时发现问题。推行物业服务公示制度，接受业主的监督，让业主明明白白消费。推行物业服务信用保证金制度，物业企业承接项目时，要向区物业管理部门交纳信用保证金，在企业擅自弃管、发生重大服务质量事故时，动用保证金予以处置。对服务质量差、擅自弃管等信用差的企业实施重点监管，直至注销资质等惩罚措施。

　　哈尔滨市人大常委会组成人员金宪提出，在居民楼里开公司、开商店等“居改非”情况该如何规范和管理？

　　单国俊表示，根据《哈尔滨市物业管理条例(草案)》规定，业主、物业使用人不得擅自改变物业使用性质。需要改的，应当征求有利害关系的业主同意，并经物业行政主管部门、城乡规划、环境保护、消防等有关行政管理部门依法批准。如未经过利害关系业主同意和相关部门批准擅自改变的，由物业行政主管部门责令限期改正，并处一万元以上五万元以下的罚款。

　　哈尔滨市人大代表姚淑英问道，物业企业和业主打官司为何“立案难”？

　　哈尔滨市中级人民法院副院长吕诚说，哈尔滨市中院绝对不会在法律规定之外对立案条件加以限制性规定。就物业合同纠纷案件而言，仅在2010和2011两年间，全市两级法院就依法受理了1160余件。既有物业公司起诉业主欠费的案件，也有业主因为物业公司服务不到位而起诉的案件，大部分已经得到圆满解决。不得不承认确实有个别基层法院的法官，没有做到依法指导立案、依法快速立案，特别是没有做好诉前移交人民调解、行政调解工作，从而给有的当事人造成立案难的印象，也给法院工作造成了被动。法院认为，双方发生纠纷到法院打官司，实际上是采用了对抗的方式来“讨说法”。虽然一纸判决做出来可以很清晰地断定谁是谁非，但是这种解决方式不仅不可能使双方“握手言和”，甚至可能恶化双方的关系，激化或演变成群体性事件，化解纠纷比裁判是非更重要。

　　主持会议的哈尔滨市人大常委会副主任王维绪表示，通过询问我们必须正视物业管理工作面临的困难和问题，还需要大家共同努力去解决。哈尔滨市人大常委会也将继续关注，并通过立法促进物业发展管理文明健康发展，维护好居民群众的利益。哈尔滨市人大常委会将适时组织代表视察，也希望市政府和市人民法院将询问过程中提到的热点、重点问题继续抓好整改，市人大常委会相关专门委员会也将对微博交流过程中网民提出的问题进行综合整理，作为修改物业法规的重要参考。