《郑州市物业管理条例（草案）》已经郑州市十二届人大常委会第30次会议第一次审议。为做好该条例草案的审议修改工作，充分做到民主立法，市十二届人大常委会第43次主任会议决定，公开征求社会各界和广大市民群众对该条例草案的修改意见。现将该条例草案全文予以公布，欢迎社会各界人士提出修改意见和建议。
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2007年9月3日
郑州市物业管理条例（草 案）
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行的维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本条例所称业主，是指房屋的所有权人。
本条例所称物业使用人，是指物业承租人或实际使用人。
本条例所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业管理活动的企业。
第三条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第四条 物业管理应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，逐步实现市场化、专业化、规范化管理。
第五条 市、县（市、区）人民政府应当加强对物业管理监督管理工作的领导，建立物业管理的协调机制。
第六条 市、县（市）、上街区房地产管理部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。
区（不含上街区）房地产管理部门按照本条例规定的权限，负责本辖区内物业管理的监督管理工作。
城市规划、建设、市政、园林绿化、城市管理行政执法、价格、民政、公安、环境保护、安全生产监督管理、工商行政等有关行政管理部门应在各自职责范围内，共同做好物业管理的监督管理工作。
第七条 街道办事处、乡（镇）人民政府负责协调本辖区内物业管理与社区建设之间的关系，协助房地产管理部门做好本辖区内物业管理的监督管理工作。
居民委员会应当对业主大会、业主委员会的活动进行指导与监督，并依法调解本辖区内的物业管理纠纷。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第八条 已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。
新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。尚未售出的房屋，建设单位为业主。
第九条 物业管理区域的划分，应当根据物业的共用设施设备、建设规模、社区建设和方便管理、降低管理成本等因素确定。
新建物业（包括分期建设或者两个以上单位开发建设的物业）的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该物业管理区域已被城市道路分割成相对封闭区域的，可以单独划分为物业管理区域。
新建物业的建设单位在选聘物业管理企业前，应当按照本条第一款、第二款的规定划定物业管理区域，并报物业所在地县（市、区）房地产管理部门备案。
第十条 已建成物业，其管理区域已经形成且无争议的，可以继续作为独立的物业管理区域。
尚未划分或者确需调整物业管理区域的，由县（市、区）房地产管理部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府按照本条例第九条第一款、第二款的规定划定或调整，并向业主公告。
第十一条 一个物业管理区域内的全体业主成立一个业主大会。
一个物业管理区域内，商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积达百分之五十以上的，应当成立业主大会。
已出售公有住宅和非住宅物业，应当逐步成立业主大会，实行规范的物业管理。
第十二条 符合业主大会成立条件的物业管理区域，建设单位应当自符合条件之日起九十日内向物业所在地的县（市、区）房地产管理部门和街道办事处、乡（镇）人民政府提交成立业主大会的书面报告。半数以上的业主也可以联名提交成立业主大会的书面报告。
县（市、区）房地产管理部门应当自收到书面报告之日起三十日内，会同街道办事处或乡（镇）人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。
第十三条 筹备组成员由居民委员会代表、建设单位代表、辖区公安派出所代表、业主代表组成。其中，业主代表应不少于成员总数的二分之一。
筹备组组长由居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内的公告栏内公告，公告时间不得少于七日。
建设单位提交成立业主大会书面报告的，筹备组工作所需经费由建设单位承担；业主联名提交成立业主大会书面报告的，筹备组工作所需经费由全体业主承担，建设单位可先行垫付。
第十四条 筹备组成立后，应当做好下列工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照市人民政府制定的业主大会指导规则，拟定业主大会议事规则草案和业主公约草案；
（三）登记业主有关资料，并确认业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
筹备组应当自成立之日起四十五日内，组织业主召开首次业主大会会议。
筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，将本条第一款第（一）至（四）项规定的有关事项在物业管理区域内公告。
第十五条 建设单位及其选聘的物业管理企业、业主应当配合筹备组开展工作。
建设单位应当向筹备组提供物业管理区域内业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、共用设施设备等资料。业主应当协助筹备组核对房屋权属证明和业主身份，提供联系方式。
第十六条 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。
属于住宅类物业的，每套住宅计算为一票；属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积计算，每满一百平方米计算为一票；单个业主拥有的建筑面积不足一百平方米的，计算为一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之二十五。
第十七条 一个物业管理区域内业主在一百个以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推选业主代表参加首次业主大会会议。业主代表应当于首次业主大会会议召开三日前就大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。
业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、委托期限等内容。
第十八条 首次业主大会会议应当对业主大会议事规则、业主公约和选举业主委员会委员等事项进行表决。
业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主委员会的组成和委员任期等事项。
业主公约应当约定下列主要内容：
（一）共有或者共用物业的使用、维护要求；
（二）物业管理区域内各类公共费用的分担；
（三）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；
（四）全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则；
（五）物业管理争议的处理方式；
（六）违反业主公约应当承担的的责任。
业主公约对全体业主和物业使用人具有约束力。
第十九条 业主委员会委员人数由三人以上单数组成，最高不超过十一人。每届任期三年。
第二十条 业主委员会应当按照业主大会的授权履行职责。
业主委员会对业主、物业使用人与物业管理企业间的纠纷，应当进行调解。
业主委员会委员应当依法履行职责，不得有侵犯业主合法权益的行为。
第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）依法被追究刑事责任的；
（三）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（四）因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。
业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
（一）连续三次无故缺席业主委员会会议的；
（二）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（三）有拒不交纳物业服务费等不履行业主义务行为的；
（四）有严重侵害业主合法权益行为的；
（五）因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。
业主委员会委员应当自委员资格终止之日起三日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。
第二十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向县（市、区）房地产管理部门备案：
（一）业主委员会成立情况和选举情况的书面报告；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主公约；
（四）业主委员会委员名单及基本情况；
（五）法律、法规规定的其他材料。
第二十三条 业主委员会应当于任期届满前召集业主大会会议，完成换届选举工作。无正当理由逾期未换届或者业主委员会自行解散的，由县（市、区）房地产管理部门会同街道办事处或者乡（镇）人民政府在该物业管理区域内组织成立换届筹备组换届选举。
换届筹备组由业主代表、业主委员会代表、居民委员会代表组成。换届筹备组应当自成立之日七日内在物业管理区域内公布其成员名单，并自成立之日起三十日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
自新一届业主委员会备案之日起十日内，原业主委员会应当将其保管的财务凭证、印章、档案等文件资料移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
第二十四条 业主委员会日常办公费用、委员补贴等经费由全体业主承担。具体承担方式、数额及经费使用范围由业主大会决定。
业主委员会经费的收支使用情况应当每半年在物业管理区域内的显著位置公布，接受业主的监督。
第二十五条 物业管理活动中业主的权利、义务及业主大会、业主委员会的职责，按照国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》的规定执行。
第三章 前期物业管理
第二十六条 在业主、业主大会选聘物业管理企业前，住宅物业建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，实施前期物业管理。但投标人少于三个或者总建筑面积在三万平方米以下的，经物业所在地的县（市、区）房地产行政管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业管理企业。
建设单位应当与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同。
第二十七条 建设单位通过招投标方式选聘物业管理企业的，应当按照以下规定时限完成招投标工作：
（一）现售商品房项目在现售前三十日完成；
（二）预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成。
第二十八条 在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后的物业服务费，由业主承担。当事人另有约定的除外。
第二十九条 建设单位在销售物业前，应当参照业主临时公约示范文本制定业主临时公约。
建设单位在销售物业时，应当将业主临时公约和前期物业服务合同向物业买受人明示，并作为物业买卖合同的附件。
业主大会成立后制定业主公约的，业主临时公约失效。
第三十条 物业项目的建设单位应当按照不低于物业总建筑面积千分之四的标准配置物业管理用房，但最少不得低于八十平方米。
建设单位应当将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、同步施工、同步交付使用。
物业管理用房由物业管理企业和业主委员会使用。任何单位和个人不得擅自改变物业管理用房用途。
第三十一条 建设单位应当保证交付业主使用的物业达到合同约定的交付使用条件。未约定交付使用条件的，建设单位交付使用的物业应当符合有关部门规定的交付使用条件。
第三十二条 建设单位应当在物业交付使用前，与其选聘的物业管理企业按照国家有关规定进行物业管理交接验收，并向物业管理企业移交物业管理用房、共用配套设施设备等物业的竣工验收资料和其他相关资料。
物业管理企业应当对共用部位、共用设施设备进行查验，并邀请业主代表参加。对发现的物业质量问题和其他遗留问题，建设单位应当及时解决。建设单位与物业管理企业交接验收结束后，双方应签订书面承接验收书。
物业管理交接验收的具体办法由市人民政府另行制定。
第三十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
建设单位应当设置维修机构，配备维修人员，履行维修责任，并在物业管理区域内公布维修联系电话。建设单位委托物业管理企业履行保修责任的，应当签订委托合同。
物业管理企业应当协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。
第四章 物业管理服务
第三十四条 业主大会依法选聘物业管理企业的，业主委员会应当参照物业服务合同示范文本与新选聘的物业管理企业签订书面物业服务合同，并自合同签订之日起三十日内报县（市、区）房地产管理部门备案。
业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。
第三十五条 业主大会依法选聘新物业管理企业的，业主委员会应当在新的物业服务合同生效之前，与原物业管理企业、新选聘的物业管理企业就交接时间、交接内容、业主欠费清交等事项进行约定。
原物业管理企业和新选聘的物业管理企业应当按照约定做好交接工作。原物业管理企业不得以业主欠交物业服务费或其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。新选聘的物业管理企业不得强行接管。
第三十六条 物业服务合同期满前三个月，业主委员会应当召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业管理企业。同意续约的，业主委员会与物业管理企业应当重新签订物业管理服务合同；物业管理企业不同意续约的，应当在合同期满两个月前在物业管理区域内公告全体业主。
物业管理企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知业主委员会，并提前两个月在物业管理区域内公告全体业主。
第三十七条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业管理企业提供服务，应当遵守下列规定：
（一）符合国家和省、市规定的物业服务技术标准、服务规范；
（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；
（三）建立各种突发事件的处理机制和应急预案；
（四）在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主有关改进和完善服务的意见和建议；
（五）配合居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。
市、县（市、区）房地产管理部门应当对物业管理企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查，并记入企业信用档案。
第三十八条 物业发生危险情况，危及公共利益和他人合法权益的，责任人应当及时维修，排除危险。责任人不履行维修义务的，物业管理企业应当采取紧急措施，代为维修、排除危险，费用由责任人承担。无责任人或责任人不明确的，物业管理企业应当及时维修，费用按照物业服务合同的约定承担。
第三十九条 业主应当按照物业服务合同约定的标准和方式交纳物业服务费；逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳，并可以在本物业管理区域内公示。逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院提起诉讼或者根据仲裁协议申请仲裁。
第四十条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。
多层、高层住宅物业前期服务收费实行政府指导价。政府指导价由市、县（市）、上街区价格行政主管部门会同同级房地产管理部门根据物业服务等级标准等因素，制定基准价标准及浮动幅度，并定期向社会公布。
除多层、高层住宅前期物业收费外，其他物业服务收费实行市场调节价。服务内容、收费项目、收费标准由业主或业主委员会与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第四十一条 物业管理企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准。
第四十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。
前款所称最终用户，按下列规定确定：
（一）专有部分以单个业主作为最终用户；
（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；
（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。
供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位可以委托物业管理企业代收有关费用，但不得强制物业管理企业代收有关费用，不得因物业管理企业拒绝代收有关费用而停止服务。
第四十三条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常维护和管理发生的费用，物业服务收费实行政府指导价的，由物业管理企业承担；实行市场调节价的，按照物业服务合同的约定承担。
第四十四条 新建住宅小区的水、电、气、暖等设施应当按照分户计量的要求进行设计和施工。
住宅小区交付使用后，建设单位应当代为业主办理水、电、气、暖分户计量设施注册手续。供水、供电、供气、供热等单位对设施经验收合格的，不得拒绝办理。
物业管理企业经营管理中的用水、用电，应当单独计量。
第四十五条 市、县（市、区）房地产管理部门对受理的业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉应当及时调查处理，并在十日内答复投诉人。街道办事处、乡（镇）人民政府和居民委员会应当配合市、县（市、区）房地产管理部门处理物业管理活动中发生的争议和纠纷。
第五章 物业的使用、维护和专项维修资金
第四十六条 物业的使用、维护应当遵守城市规划、建设、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规、规章的规定。
业主、物业使用人应当按照有利于物业安全使用和公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、采光、环境卫生、环境保护、异产毗连等方面的相邻关系。
第四十七条 建设单位销售物业时，应当在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备、配套绿化（含绿地率和绿地面积）及商业、教育、医疗等设施的规划设计平面图予以公示，并在物业买卖合同中依法约定产权归属。双方未约定的，物业管理区域内的下列设施归全体业主所有：
(一)物业管理用房；
(二)门卫房、地面架空层、共用走廊通道、楼顶；
(三)公用绿地、绿化植物和设施及道路、场地；
(四)按规划设计规范要求的比例配建的公共非机动车车库和机动车车库、车位；
(五)建设单位以书面形式承诺归全体业主所有的物业；
(六)建设费用已摊入物业销售价格和其他依法归全体业主所有的设施设备。
建设单位申请物业所有权初始登记时，应当提出前款所列设施设备的登记申请，由房地产管理部门予以记载，归档备查，但不颁发权属证书。
第四十八条 物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相应专业单位维修、更新、养护。
第四十九条 物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。停车位不得转让、转租给物业管理区域以外的单位、个人。
第五十条 利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。
机动车辆在全体业主共有场地、车库的停车位停放的，应按照有关规定或与物业管理企业的约定交纳车位占用费。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。
经营收入和收取的车位占用费扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十一条 物业管理区域内不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重和抗震结构；
（二）未经规划等有关部门批准改变房屋用途和房屋外貌；
（三）违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物及其他设施；
（四）侵占绿地、毁坏花草树木；
（五）乱设摊点或者乱倒垃圾、堆放杂物；
（六）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；
（七）无养犬证饲养犬只的；
（八）超过规定标准排放噪音；
（九）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品；
（十）法律、法规禁止的其他行为。
业主、物业使用人或物业管理企业有前款所列行为之一的，业主委员会有权制止；制止无效的，可向有关部门举报或投诉。
第五十二条 新建物业、公有出售房屋和拆迁安置中调换房屋的业主，应当在办理产权登记前按照有关规定交纳专项维修资金。
本条例施行前未交纳专项维修资金的物业或者专项维修资金余额不足首次归集总额百分之五十的，由业主委员会根据业主大会的决定收交或续筹。收交或续筹的比例和方式由业主大会决定。
第五十三条 专项维修资金管理实行业主所有、专户存储、专款专用、政府监管的原则。
专项维修资金由业主委员会管理，也可由业主委员会委托市或县（市）、上街区房地产管理部门设立的专项维修资金管理机构代管。
第五十四条 专项维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金的使用由业主大会决定。定期召开的业主大会会议应当讨论决定本年度专项维修资金的使用方案。未成立业主大会或者成立业主大会的物业管理区域需要临时增加使用专项维修资金的，应当经百分之六十以上相关业主签字同意。
物业管理区域内的共用部位、共用设施设备发生突发性损坏，严重影响业主使用或者公共安全的，应当先行维修，所发生费用在专项维修资金中列支。委托专项维修资金管理机构代管的，专项维修资金管理机构应当及时拨付。
第六章 法律责任
第五十五条 建设单位未按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业保修责任，或者交付使用的物业不符合交付使用条件的，由县（市、区）房地产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以三万元以上十万元以下罚款；情节严重的，建议原发证机关吊销其资质证书或者降低其资质等级。
第五十六条 违反本条例第五十一条第一款第（一）项规定，损坏房屋承重和抗震结构的，由县（市、区）房地产管理部门责令限期改正，对个人处以一千元以上三千元以下罚款；对单位处以一万元以上三万元以下罚款。
第五十七条 违反本条例第五十一条第一款第（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）项规定的，按照城市规划、园林绿化、城市市容和环境卫生、环境保护等有关法律、法规、规章规定处罚。
前款规定的行政处罚权，在依法实行城市管理相对集中行政处罚权区域内的，由城市管理行政执法机关行使；其他区域内的，由有关部门按照法定权限行使。
第五十八条 违反本条例第三十五条第二款规定，原物业管理企业拒绝办理交接手续或拒不撤出，或者新物业管理企业强行接管的，由县（市、区）房地产管理部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以一万元以上三万以下罚款，并建议原发证机关吊销其资质证书或者降低其资质。
第五十九条 物业管理企业违反本条例第三十六条第二款规定擅自撤离的，由县（市、区）房地产管理部门责令改正，并处以五千元以上三万元以下罚款；情节严重的，建议原发证机关吊销其资质证书。
第六十条 违反本条例的行为，触犯其他法律、法规规定的，由有关部门按照其他法律、法规的规定予以处罚。
第六十一条 业主或物业使用人违反本条例规定或者业主公约、业主临时公约的约定，损害其他业主、物业使用人合法权益的，应当依法承担民事责任。
第七章 附 则
第六十二条 物业服务合同、业主公约、业主临时公约的示范文本，由市房地产管理部门制定。
第六十三条 本条例自 年 月 日起施行。 |
