——2005年4月26日在市十二届人大常委会第10次会议上
郑州市房地产管理局局长 范广军
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
我受市政府的委托，现将郑州市住宅小区物业管理情况汇报如下，请予审议。
一、我市物业管理工作的现状
经过近十年的发展，目前我市取得物业管理资质证书的企业有460家，其中一级物业管理资质1家，二级物业管理资质4家，三级物业管理资质145家，四级物业管理资质122家，临时级物业管理资质188家，从业人员共2万余人，管理面积达到2000万平方米。物业管理的范围实现了从单一的住宅区向写字楼、商场、医院、学校等非住宅物业延伸，不少单位的自管房在房改后也逐步实行了物业管理。全市有700个2万平方米以上的住宅小区（大厦）、商场、办公楼，实行了物业管理， 较好地解决了城市管理由政府包揽一切的难题，一个社会化、专业化、市场化的物业管理新体制初步建立。我市物业管理的发展，有效地改善了城市面貌和群众的居住环境，促进了社会经济的协调发展。物业管理已经成为我市第三产业的重要组成部分，是发展第三产业新的增长点，为社会创造了更多的就业机会，同时也为社区稳定发挥了积极的作用。近几年，重点抓了以下工作：
（一）建立完善管理规则，推动物业管理行业的快速发展
近年来，市政府及物业管理主管部门始终把物业管理的建章立制摆到重要位置，坚持把物业管理纳入法制化轨道，保障行业持续健康发展。我市先后出台实施了《郑州市城市居住小区物业管理试行办法》、《郑州市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等一系列规章和规范性文件。这些物业管理文件的制定，明确了业主和使用人及物业管理企业的权益、责任和义务，规范了物业管理市场的诸多关系，使物业管理工作初步做到了有章可循。
（二）加强物业管理企业资质管理，规范企业经营行为
2004年，按照市政府关于加强物业管理企业管理工作的要求，市房地产管理局对全市物业管理企业进行了资质年检与换发资质证书工作，并全面建立了物业管理企业资质档案和信用档案系统。通过资质年检，对物业管理企业进行了清理整顿，进一步规范了企业的经营行为，提高了企业的服务意识、竞争意识和管理水平。
（三）加快物业管理市场化进程，提高物业管理的整体水平
在加快物业管理市场化进程工作中，重点抓了以下三个方面的工作：一是实行物业管理招投标。2004年我市物业管理招投标工作正式启动，并建立了郑州市物业管理专家库，全市共有23个物业项目通过招投标方式选聘了物业管理企业。通过实行物业管理招投标，加快了物业管理市场化进程，促进了物业管理行业的健康发展。二是抓品牌企业。以开展评选优秀物业管理项目活动为载体，通过创优和达标活动，强化了企业管理、提高了企业整体素质和服务水平，增强了企业的市场竞争力。目前，我市已取得市级物业管理示范项目88个，省级示范项目46个，国家级示范项目12个。三是开展旧住宅区综合整治改造试点工作，扩大物业管理覆盖面。2003年，选定郑州市中原区颍河路住宅小区为试点，进行了综合整治改造，并实行了物业管理，小区变得“绿、美、静、安”，从根本上改变了小区脏乱差的局面，改善了居民的居住环境。
（四）加强对业主大会、业主委员会的指导监督
2004年，我市备案新成立业主委员会24个。目前，全市已累计备案业主委员会78个。通过规范业主大会及业主委员会的组建工作，明确业主、业主大会、业主委员会的权力和义务，将业主自治活动纳入依法运行的轨道，促进业主自我管理、自我约束机制的形成。
（五）加强物业维修基金的归集、管理和使用，充分发挥物业维修基金的保障作用
目前，我市已为1186个新建商品房小区和980家房改房单位共计17.5万户居民建立了物业维修基金专户，有60％的房改房单位使用了维修基金。物业维修基金专户的建立确保了房屋共用部位、共用设施设备的维修养护，保障了物业的正常使用。
二、当前我市物业管理工作存在的问题
我市物业管理近几年得到了较快的发展，但由于起步晚、条件差、意识不强及相关法律法规滞后，物业管理市场机制还不够健全，管理中还有不少薄弱环节，仍存在一些需要重视解决的问题。
（一）对《物业管理条例》的学习、宣传深度、广度不够
《物业管理条例》（国务院令第379号）于2003年6月8日颁布，自2003年9月1日起施行。这两年，市政府及市房管局等有关部门按照建设部的要求，通过多种形式，有计划地组织学习、宣传、贯彻《条例》，但是对《条例》的学习还不够深入，宣传也不够广泛，物业管理工作还未引起全社会的重视，有相当一部分人员对物业管理在认识上存在误区，有些物业管理相关职能部门认为《物业管理条例》是物业管理行业的法规，与他们无关；有些街道办事处、社区人员对《条例》认识不清，不能正确发挥指导作用；相当一部分业主缺乏物业管理消费观念，仍习惯于传统的福利性房管模式，只享受服务而不愿意缴纳物业管理费用，法律意识淡薄；业主委员会与物业管理企业之间的合同意识不强，业主的公约意识淡薄等等，这些都在一定程度上制约了物业管理行业的健康发展。
（二）房地产开发建设与物业管理职责不清，前期物业管理矛盾突出
由于对房地产开发企业缺乏有效的制约措施，目前郑州市新建项目前期物业管理公开招投标工作还不规范，还存在垄断经营现象，公开公平的市场竞争机制尚不完善。房地产开发企业开发的项目，大部分是由其属下的物业管理企业管理，由于建设与管理职责不清，物业管理从属、依附、受制于房地产开发企业。
开发项目在规划、设计、施工阶段遗留下的问题，在房屋交付使用后逐步暴露出来，引发居民对物业管理的不满；一些开发企业为了促进销售，追求短期效益，夸大宣传，不负责地乱做承诺，业主入住后不能兑现；按照《条例》要求，企业在接管物业时，应当按照相关规定对物业项目进行交接验收，由于建管不分或开发商私下托管物业，往往未能履行物业交接手续，给以后的物业管理带来许多隐患。如“中亨小区”、“台胞小区”，由于部分业主买房、入住时缺乏维权意识，开发建设单位多年积累的历史遗留问题随着业主法律意识的提高逐渐显露出来，业主们要求解决问题并与开发企业发生冲突，造成群众集体上访（目前市政府已分别成立工作组，现正处在调查阶段；并要求市规划局、市房管局对近期住宅小区业主反映集中的规划变更及物业管理等问题，要高度重视，认真研究解决，并及时上报结果）。
（三）物业管理企业规模小、收费低、运作不规范，企业人才流失严重
目前，郑州市物业管理行业还处于发展阶段，物业收费标准偏低，多数物业管理企业经营规模小、入不敷出，企业运作不规范。有些物业管理企业服务手段原始，现代企业制度尚未建立，缺乏自我生存和发展的能力，服务中忽视业主的权益，不按合同、制度办事，服务质量和服务态度差，企业提供服务“缩水”，部分企业通过降低服务标准，并通过低工资等方式降低成本支出，企业员工缺乏培训、待遇低、素质差，企业人才流失严重，这种现象影响了物业管理行业的健康发展，行业发展形成恶性循环。
（四）业主参与物业管理的意识和能力还比较弱
当前在物业管理中，业主参与物业管理的意识和能力还比较弱，业主成员权利的行使过于松散，难以集中多数成员意见，业主大会、业主委员会尚未充分发挥作用。现在有些小区，业主大会难以召集，尽管通知到了户，但多数业主不参加会议，致使业主委员会难以产生，正常工作难以开展。
（五）水、电、气、暖收费问题引发的矛盾突出
《条例》明确规定物业管理区域内，水、电、气、暖等单位应当向最终用户收取有关费用。但是，目前我市绝大多数用户都未实行“一户一表”的最终收费，而水、电、气等部门都是按中端总表计量收费，物业管理企业将总表与分户表总量的差额实行分摊，这就导致差额太大时，引发业主不满，导致有的业主拒交物业服务费和水电气费，为此遭到这些部门的断水、断电、断气。物业管理企业处于业主与水电气暖部门的夹缝之间，左右为难。特别是2004年11月市地税局取消物业代收发票后，水电气暖等部门不给物业管理企业收费发票，物业管理企业再代收水电气暖费用要缴纳5.5%的营业税，企业不堪重负，从而引起全市物业管理企业罢收水电气暖费的风波。据了解，全国许多城市都存在此类问题。
针对我市水电气暖收费引发的矛盾和问题，市政府高度重视，2004年12月份，先后两次召开各有关部门协调会，通过协调，水、电、气、暖行业基本形成一致意见，表示要抓紧实行一户一表改造，收费到户。目前，供气、供暖企业已明确表态收费到户；供水企业也承诺全部实施一户一表改造；电力部门正在对符合一户一表改造条件的小区进行改造、收费到户，但是对不符合一户一表改造条件的小区，还需进一步协调，特别是电力部门属行业垂直主管，协调难度更大。
（六）旧住宅区整治改造难，物业管理推进缓慢
目前，我市多数旧住宅区，特别是单位自管房院落、家属院等存在配套设施不全，建造档次低，公共活动场所和绿化面积不足等问题，这些旧住宅区，多数存在脏乱差等现象。对旧住宅区进行专项整治，实行物业管理，从根本上改变城市面貌已成为当务之急，但由于资金问题、认识上的问题，该项工作推进缓慢。
三、下步工作措施
我市物业管理工作要认真宣传、贯彻、落实《物业管理条例》，加大监督管理力度，规范市场主体行为，保护消费者权益，努力解决我市物业管理中存在的问题，重点抓好以下几个方面的工作：
（一）加强对《物业管理条例》的宣传
采取多形式、通过多渠道向社会宣传物业管理法律法规，扩大社会知晓面，增强宣传实效性，使大家深刻领会《条例》的精神和各项规定，自觉的贯彻执行《条例》。通过宣传，进一步明确物业管理各相关职能部门的职责，促进依法行政，依法办事；处理好物业管理与社区建设的关系，充分发挥街道办事处、居民委员会的作用，努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制；增强业主的物业消费观念和参与物业管理的能力；加强业主委员会与物业管理企业之间的合同意识，提高物业管理企业的服务水平。
（二）进一步完善物业管理的地方性法规规章，推进依法治业
根据国家《物业管理条例》，结合郑州实际，做好《郑州市物业管理办法》的起草、论证工作，争取早日出台。通过出台《郑州市物业管理办法》，进一步明确物业管理相关主体的关系，增强物业管理企业和业主的合同意识，建立和完善适合我市特点的物业管理规章制度，将物业管理纳入法制化轨道。
（三）强力推行前期物业招投标，规范前期物业管理行为
通过立法，强力推行前期物业管理招投标，开发企业开发的项目必须通过公开招标的方式选聘物业管理企业，否则不得办理预（销）售许可证，促使开发、物业管理分业经营，引入竞争机制，打破原有的谁开发、谁管理的旧模式。
规范前期物业管理行为，依据《条例》制定物业项目综合验收相关标准，加强对建设单位履行法定义务情况的监督。督促建设单位按规定为小区配置必要的物业管理用房，与物业管理企业做好物业的承接验收及有关资料的移交工作。 加强对开发建设遗留问题突出小区的调查摸底和分类处理，对矛盾突出的小区，由市政府牵头组织相关职能部门成立工作组，针对存在的历史遗留问题，逐一协调解决。
（四）整顿和规范物业管理市场秩序
今年通过对物业管理企业开展年度考核和日常考评，结合企业信用档案的启动，进一步强化物业管理企业的服务意识、合同意识、竞争意识和品牌意识；加强企业资质管理，加大对管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业的清理整顿力度；大力开展诚信和职业道德教育，接受社会监督，完善投诉举报制度，对群众的投诉和举报，及时进行查处。
（五）进一步加强对业主委员会的指导监督工作
进一步加强对物业管理区域业主大会、业主委员会的指导监督工作，切实履行《条例》所规定的对组建业主大会和业主委员会的指导责任。成立业主大会的，物业所在地的辖区政府及房产管理部门要派员深入小区搞好调查研究，加强与有关部门的联系，认真做好指导监督工作，引导业主大会按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任业主委员会委员，促进业主自律和民主决策，依法维护自身的合法权益。同时要监督业主大会和业主委员会不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
（六）协调公用事业单位的责任划分、落实“一户一表”
依据《条例》，明确物业管理企业与公用事业单位的责任划分，协调解决水电气暖等公用事业单位在相关费用的收取、相关管线维修等方面的责任。加强调查研究，进一步落实市政府关于水电气暖收费协调会精神，将落实“一户一表”视为一项民心工程，督促水电气暖主管部门拿出切实可行的“一户一表”改造具体方案，以解决目前的收费矛盾。
（七）加强队伍建设，全面提高从业人员素质
继续抓好物业管理企业多层次的人才培训，加强企业关键岗位和服务一线操作人员的技能培训，提高员工综合素质；加强物业管理专业人员管理，造就一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业人员队伍，培养一批在行业内具有相当影响力，在物业管理经营管理和理论研究方面有突出成绩和较高造诣的本土物业管理专家和高级人才。
（八）推进旧住宅区物业管理
按照政府、单位、居民合理负担的原则，调动各方面的积极性，多渠道筹措资金，完善小区配套设施，美化小区环境，加强对旧住宅区的整治改造，通过综合整治改造，使旧住宅区达到“绿、美、静、安”适合物业管理的标准，切实改善我市居民的居住环境，从根本上改变城市面貌。
主任、各位副主任，秘书长、各位委员，2005年我市的物业管理工作，将以科学发展观为指导，深入贯彻《条例》，不断提高物业管理水平，尽快妥善解决郑州市物业管理工作中存在的突出问题，让省会市民、百姓满意、称心。
