郑州市人大常委会城建环保工作委员会
郑州市人大常委会：
为深入了解市人民政府及相关部门贯彻落实国务院《物业管理条例》及《河南省物业管理条例》情况，推动我市物业管理工作的发展，4月14日，市人大常委会副主任王平带领部分市人大代表对我市物业管理工作情况进行了视察。现将视察情况报告如下：
一、视察的基本情况
住宅小区物业管理是人民群众和人大代表关注的热点问题。物业管理的好坏，直接影响人民群众的居住环境和生活质量。市人大常委会非常重视物业管理工作，将其列入监督工作的重要内容。城建环保工委按照市人大常委会的工作安排，于3月23日、3月31日、4月6日分别召开物业公司、水电气暖等公共服务部门和业主座谈会，调查了解各方情况、倾听各方意见和要求。4月14日，市人大常委会副主任王平又带领部分市人大代表视察了西站路住宅小区、开元银蓉住宅小区和鑫苑住宅小区。视察前没有通知被视察单位，属于暗访性质，应该说了解到的情况是比较真实的。西站路住宅小区，占地30余亩，现有居民432户，楼与楼间距较窄；院内花木翠绿，道路整洁，车辆停放有序。该小区物业公司负责人介绍，小区物业收费标准0.32元/m2，业主交费及时，去年西区集中供热效果不理想，暖气费欠收7至8万。开元银蓉小区，1000多住户，26幢楼房。院内树木、花草、绿地错落有致，健身设施齐全，环境优美。业主反映物业公司服务态度好，主动上门服务，感到很亲切。实行“一户一表”，居民就近银行充值水电费。但原开发商占压规划的绿地和花园，建设新住宅，影响居民采光，业主拒交物业管理费。鑫苑小区，占地300余亩，业主1200余户，实行一级智能化物业管理，拥有活动中心、中心花园、儿童活动园、游乐园、幼儿园等服务设施，绿化率45%、树木覆盖率55%，被评为“省会人居环境示范住宅小区”，物业管理费0.38元/m2。视察后，代表们听取了市房地产管理局关于我市住宅小区物业管理情况汇报，提出了建议和意见。
二、住宅小区物业管理工作取得的成绩和存在的问题
（一）住宅小区物业管理工作取得的成绩
我市的住宅小区物业管理经过几年的发展，形成了类型各异、层次广泛、形式多样的局面，建立起了市场化、经营型的物业管理体制。全市取得物业管理资质证书的企业460家，其中一级物业管理资质1家、二级物业管理资质4家，三级物业管理资质145家，从业人员20000余人，管理面积达到2000万平方米，涵盖住宅区、写字楼、商场、医院、学校等各个层面。物业管理的发展，提升了城市品位，优化了群众的生活环境，成为拉动我市经济发展的新增长点，为构建和谐社会发挥了积极作用。
近年来，市人民政府及其相关部门建章立制、健全法规政策体系，狠抓规范运作，先后出台了《郑州市城市居住小区物业管理试行办法》、《郑州市房屋共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《关于物业管理共用费用分摊规定的通知》、《郑州市物业管理招投标管理暂行办法》、《郑州市业主委员会备案程序》等规章和规范性文件，使物业管理工作有章可循；建立资质年检与换发资质证书制度，规范物业管理企业的经营行为，提高物业管理企业的服务意识，提高了物业管理的整体水平。实行物业管理招投标，突出业主的主导地位，保障了业主权益；加强旧住宅区综合整治改造，加强对业主大会、业主委员会的指导监督，对全市房屋状况基础数字进行普查，加强对物业维修基金的归集、管理等。这些工作的开展，使我市物业管理的整体水平有了较大提高。
（二）住宅小区物业管理工作存在的困难和问题
1、重开发、轻管理，建管职责不分
我市大部分物业管理企业依附于开发商，重建设、重销售、轻管理、轻服务。一些开发企业为促销，夸大宣传，业主入住后许多承诺不能兑现，给后期物业管理带来许多困难。比如台胞小区，建于九十年代初，由河南台兴房产有限公司开发。这些年来房屋地基下沉、渗水漏水、墙体裂纹、楼板变形；规划中的绿地、小学、幼儿园、停车场等公共建设用地被占用；治安状况差，常有丢失自行车、电动车、汽车以及入室作案等案件发生，业主意见很大，反映强烈。
2、物业“罢收”，引发业主与物业公司矛盾冲突。
水电气暖部门，正在推进“一户一表”、抄表到户。大批用户还未实现“一户一表”的最终收费，大都是按中端总表计量收费。物业管理公司将总表与分户表总量的差额实行分摊，造成业主不满，拒交物业管理费和水电费，有关部门断水、断电、断气，影响业主正常生活。比如，市自来水公司与开发商签订协议，水费是由与开发商密切相关的物业公司代收。2005年初，税务部门出台新规定，收费使用新版营业发票，交纳5.5%的营业税。物业管理企业处于业主与水电气暖部门夹缝之间，左右为难。一方面，物业公司无偿劳务，还要交营业税，增加了负担。另一方面，物业公司是自来水公司的注册用户，不缴水费，单方违约。业主未在自来水公司注册，没有与自来水公司形成直接的供需关系。在自来水公司未接管业主用户之前，停收水费，物业公司要承担责任。还有，物业公司“罢收”，水费收不上来，自来水公司经营成本增加，亏损严重。由此引发的业主与物业公司的矛盾日益激化，甚至出现斗殴事件。
3、物业管理企业发展缓慢，人才流失严重
我市的物业管理处于低水平阶段，收费标准定的比较低，入不敷出。物业公司大都部分依靠开发商的支持和补贴，如鑫苑物业，开发商每年补贴物业费上百万元。有的物业公司为了维持经营，压缩物业服务成本，降低服务质量，造成业主不满，拒交或缓交管理费。如此恶性循环，使物业公司雪上加霜，员工待遇低，情绪低落，人才流失严重，举步维艰。
4、机制不完善，物业管理招投标不规范
在物业管理运行机制上，公开公平的竞争机制没有形成，招投标活动不规范，存在垄断经营现象。业主参与物业管理的意识和能力比较弱，对物业管理缺乏正确认识，有的业主对物业管理人员不够尊重，挫伤了物业管理人员的服务热情。
三、加强住宅小区物业管理工作的建议
住宅小区物业管理是新生事物，是市场经济发展过程中的产物。随着经济的发展和人民群众生活水平的提高，住宅小区物业管理工作的重要性越发显得重要。为推动我市住宅小区物业管理的健康发展，代表们建议：
（一）出台物业管理条例，推进依法治业
物业管理工作，国家和省已制定了相关法规，但如何从郑州市实际出发，搞好物业管理工作，仍觉得无章可循。因此，市政府及相关部门要立足我市实际，根据国家和省的《物业管理条例》及相关文件精神，做好制定《郑州市物业管理条例》的前期准备工作。在立法条件不成熟时，市政府可先制定相应规章，规范物业管理工作，确保国家和省物业管理法规的贯彻落实。
（二）加大宣传力度，加强对业主委员会的指导监督
市政府及相关部门要加大对物业管理法规的宣传力度，使人民群众了解物业管理法规，正确认识物业管理工作。要进一步扶持物业管理企业，加强工作指导，创造物业管理良好发展氛围。要加强对业主大会、业主委员会的指导监督，促进业主自律，维护自身权益。物业管理企业要处理好与业主及水电气暖等行业部门的关系，引进先进的管理经验，提高物业管理人员素质和服务质量，树立品牌，加快发展。
（三）严格准入制度，规范招投标行为
要加强对物业管理企业的资质管理，严格准入制度、清出制度和投诉举报制度，对业主和群众的投诉、举报，及时进行查处。要规范物业招投标行为，制定物业管理招投标评标细则，建立物业管理竞争机制，推动物业管理企业的优胜劣汰，加快物业管理市场化进程。
（四）加强对建设单位的监管，规范前期物业管理行为
市政府及相关部门要制定物业管理项目综合验收标准，加强对建设单位履行法定义务的监督。对那些私自变更建设规划，占压绿地、公共设施的行为要依法惩处。要加快台胞小区、中亨小区问题的调查处理工作，给业主一个满意的答复。
（五）明确责任、强力推进“一户一表”改造工作
市政府及相关部门要明确物业管理企业与公用事业单位的责任，加大协调力度，解决好水电气暖费用收取、管线维修等方面的问题，保障业主和群众的正常生活。强力推进“一户一表”改造工作，彻底解决费用收取方面的问题。
（六）提高物业管理人员素质，创建物业管理与社区建设互动机制
物业管理企业要搞好业务培训，提高员工服务技能；完善从业人员资格证书制度，保证物业管理人员的良好素质。物业管理企业、业主大会、业主委员会应主动接受居民委员会的指导和监督，配合公安、消防、市政、教育、卫生等部门，共同做好住宅小区的管理工作，为人民群众提供清洁、卫生、安全、舒适的生活环境。
