（供市十二届人大常委会第30次会议审议参考）
郑州市人大常委会城建环保工作委员会
郑州市人大常委会：
我委接到市人民政府提请市人大常委会审议的《郑州市物业管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）的议案后，按照立法程序，于2007年7月26日组织部分市人大常委会组成人员、市人大代表和市政府法制局、市房地产管理局的有关人员对《条例（草案）》进行了初审。现报告如下：
一、制定《条例》非常必要，制定《条例》的准备工作比较充分
目前，我市有物业管理资质的企业600家，占全省物业企业的45%，从业人员35000余人，管理面积达到5000万平方米，占全市存量房屋的40%；物业管理区域内成立业主大会136个，社会化、专业化的物业管理市场已初步形成；物业管理区域不仅涉及到住宅小区，而且波及到机关、院校、医院、机场、铁路、企业等众多领域。2003年国务院《物业管理条例》出台后，人大代表和政协委员多次通过议案和提案呼吁，尽快制定符合郑州实际的物业管理法规，规范物业管理行为。市政府对此高度重视，当即成立了《郑州市物业管理条例》立法小组，多次深入小区调研，收集有关资料，采取多种形式倾听百姓声音；组织召开各方代表参加的座谈会、商讨会，研究物业管理立法需要解决的问题。在此基础上起草了《郑州市物业管理条例（讨论稿）》，后经过9次修订，起草了《郑州市物业管理条例（草案）》。2006年，该《条例（草案）》列入我市地方性法规立法计划。今年3月，全国人大通过《物权法》后，市政府法制局再次组织人员对《条例（草案）》与《物权法》进行认真比对，并征求国家法制部门领导意见，确认该《条例（草案）》符合上位法，与《物权法》相协调一致。在此过程中，我委根据市人大常委会领导指示也作了大量论证工作，到居住小区进行调研，组织召开专家和人大代表座谈会，听取对《条例（草案）》的意见；组织相关单位到外地考察，学习吸纳先进经验。应该说《条例（草案）》的准备工作是充分的，基础是厚实的，制定《郑州市物业管理条例》的条件已经成熟。
初审中大家一致认为，物业管理与人民群众的生活息息相关，对于改善群众的居住环境和城市面貌，维护社会的和谐和稳定有着重要的作用，应尽快出台物业管理条例，规范物业管理行为。市人民政府提请审议的《条例（草案）》与上位法一致，吸纳了外地先进经验，针对性、可操作性比较强，结构和条文也比较合理，可以提交市人大常委会会议审议。
二、对《条例（草案）》的修改意见
初审中，与会人员对《条例（草案）》提出了一些修改意见，主要有以下6条：
（一）《条例（草案）》第十二条第一款“……向物业所在地的县（市、区）房地产管理部门和街道办事处、乡（镇）人民政府提交成立业主大会的书面报告”中，出现多个管理主体，责权不清，与第二款内容不符。建议修改为“……向物业所在地的县（市、区）房地产管理部门提交成立业主大会的书面报告”。
（二）《条例（草案）》第三十条第一款“物业项目的建设单位应当按照不低于物业总建筑面积千分之四的标准配置物业管理用房，但最少不得低于八十平方米”的规定不够具体，容易使建设单位钻空子，建议将其细化，修改为：“二万平方米以上的物业项目的建设单位应当按照不低于物业总建筑面积千分之四的标准配置物业管理用房，二万平方米以下的建设项目配置的物业管理用房面积不得低于八十平方米”。
（三）《条例（草案）》第四十四条第一款不属于《物业管理条例》规范的内容，建议删除。
（四）《条例（草案）》的法律责任部分应进一步研究，与有关法规相衔接，对通过承担民事责任能够解决的违法行为，不应规定行政处罚。
（五）《条例（草案）》第五十五条规定的处罚过轻，建议修改为：“……由县(市、区)房地产管理部门责令限期改正，并处以三万元以上十万元以下罚款……”
（六）初审中大家认为，《条例（草案）》中应当增加对有关部门不作为、乱作为行为的处罚，保证业主的合法权益。
此外，大家还对《条例（草案）》提出了一些文字和技术上的修改意见。
初审中，有的同志提出应在更大范围内征求市民群众对《条例（草案）》的意见。我委认为，根据立法程序，参照外地做法，可在《条例（草案）》提请市人大常委会会议一审后，选择适当时间，由法制室牵头，组织相关部门和单位，将《条例（草案）》向社会公示，征集意见，和其他专家、社会意见一并对《条例（草案）》进行修改。
