（供市十二届人大常委会第31次会议审议参考）
《郑州市物业管理条例》立法考察组
郑州市人大常委会：
2007年8月29日，郑州市十二届人大常委会第三十次会议对市人民政府提请的《郑州市物业管理条例（草案）》进行第一次审议。对前期物业管理、业主委员会的筹备和成立，业主投票权数的确定、物业交接验收工作、公用设施设备的权属划分、房屋专项维修资金等关键问题，常委会组成人员和有关方面的意见不尽一致，需要进一步明确和细化。为进一步完善条例内容，提高物业管理立法质量，9月18日至27日，市人大法制委员会、市人大常委会法制室、城建环保工委和市房地产管理局有关同志，赴西安、兰州等地进行立法考察，通过召开座谈会、收集资料等形式，了解当地物业管理立法情况。其中，西安市的物业管理发展状况与我市有相似之处，其物业立法起步早，执行效果较好，尤其值得我们借鉴学习。
一、成功的做法和体会
（一）人大、政府的高度重视是做好物业管理立法的重要保证。西安市于1999年3月审议通过了《西安市城市居住区物业管理条例》，后分别于2004年8月、2005年7月两次予以修订，并将法规名称修改为《西安市物业管理条例》。在条例的制定和修改过程中，西安市人大常委会、西安市政府高度重视，认识到《物业管理条例》的颁布施行，不仅能有效维护业主和物业服务企业等相关主体的合法权益，同时对改善人居环境、提高城市品位、化解社会矛盾、促进基层民主、维护社会稳定、构建和谐社会都将起到积极的作用。
（二）广泛征求社会各界意见是民主立法、科学立法的前提和基础。由于物业管理涉及面广，与居民的日常生活息息相关，社会关注度很高，西安市人大常委会组织城建工委及政府有关部门，结合审议法规草案对西安市物业管理情况进行了全面调查研究，并将调查报告与法规草案同时提请常委会会议审议；召开物业管理研讨会，听取社会各界对制定物业法规的意见；向有关部门、企业、市民印发《条例(草案)》一万余份，公开征集对《条例(草案)》的意见；组织政府有关部门、街道办事处、居委会、物业管理企业、建设开发单位、公房出售单位、供电、供水、供气部门及业主代表和专家、学者的意见征集会九次，努力做到科学立法、民主立法。条例前后历经三次会议审议，八易其稿，较好地反映了广大人民群众的意愿，为法规具有针对性和可操作性打下了坚实基础。
（三）业主大会、业主委员会的组建是保证物业管理良好发展的关键环节。业主大会是物业小区的最高权力决策机构，业主委员会作为业主大会的执行机构，其作用发挥的好坏直接关系着能否实现规范的物业管理，关系着广大业主的合法权益能否得到有力维护。为了充分发挥业主委员会的作用，在《物业管理条例》立法过程中，就要对业主委员会组成人员的条件、产生办法、议事规则、监督机制、费用和办公用房保障等作出科学的、可操作性强的规定，把那些政治素质高、工作能力强、热心为群众服务的人员选到业委会中。在实践中，西安市主要是由建设单位、业主代表、社区居委会代表各3人组成筹备组工作组，负责发放、收集、统计业主选票，由业主选举单元业主代表，各单元业主代表推选本栋楼的业主代表，在房地产管理部门及当地办事处和社区居委会的协助指导下，各栋楼业主代表召开会议，选举产生业主大会筹备组，筹备组成员选出筹备组组长，确保业主大会筹备工作的有序进行。
（四）业务主管部门的监管不可或缺。房地产主管部门在指导业主委员会的组建和改选、对业委会运作和物业服务公司进行必要的监督和管理、小区物业交接验收、房屋专项维修资金的使用和监管、物业纠纷的解决等方面发挥着不可替代的作用。西安市注重发挥业务主管部门的监督管理作用，提高管理层次，强化协调能力，并建立科学合理的协调工作机制，重点解决物业管理的综合问题，切实加强小区物业行政管理工作。
二、需要继续探讨的共性问题
尽管经过长期的实践和探索，西安市较好地解决了物业管理中的部分问题，但还有一些共性问题需要进一步加强研究。
（一）物业管理企业素质有待提高。近几年，物业服务企业发展很快，但企业素质良莠不齐，服务理念没有从“管理型”向“服务型”转变，管理水平还有待提高。另外，物业服务公司在物业费用上开支不透明，业主对物业服务缺少客观量化的评价，业主和物业公司在服务项目、服务标准和收费上矛盾很多，物业管理行业人员整体工资偏低，社会保障措施跟不上，人员流动性大，导致物业管理人才奇缺，也制约了整个物业服务行业的发展。
（二）房屋专项维修资金规定要细化。专项维修资金的交纳和续筹、管理和使用，在法律上规定得不够明确，实际使用中一方面大量房屋维修资金被闲置，另一方面，存在“惜”用或者不能及时使用资金情况，影响物业的保值、增值和使用寿命。因此，法规制定应对房屋专项维修资金的缴纳、监管、使用进行有针对性的制度设计，对收取、支配、使用、转移、补充缴纳的制度规定合理的程序，使维修资金的使用真正做到“管理有效、运作规范、使用便捷、监督到位”。
（三）物业交接验收中要发挥主管部门的作用。物业交接验收是物业服务企业为维护业主和自身的利益，在正式接管物业之前代表业主对即将交付使用物业的建造质量、管理资料等进行的综合性验收。现有法规规定物业交接验收在建设单位和物业公司之间进行，这一制度难以起到维护业主利益的作用。因此，建议发挥主管部门在组织验收方面的主导作用，严格新建物业的竣工验收程序，并明确前期物业管理企业在协助解决开发遗留问题上的责任。
（四）畅通投诉渠道，建立纠纷调解机制。物业诉讼的周期长，成本高，不利于及时化解物业服务中出现的纠纷。现实中有关物业管理矛盾纠纷的解决多集中于房地产主管部门，造成物业纠纷投诉率高、调解率低。小区所在的街道办事处和社区居委会没有明确的职责分工，对物业纠纷的介入或深或浅，随意性很大。如何建立一个有效的解决物业纠纷的机制，值得我们思考。我们建议，针对不同类型的纠纷，设立不同的调解路径，形成政府部门、物业管理企业、业主委员会、物业行业协会、社区居委会等多元化协调解决物业管理纠纷的机制。或者在街道办事处设立物业管理纠纷专业调解机构，为居民提供便捷周到的法律服务，对居民、业主之间的物业管理纠纷进行调解，及时化解矛盾，维护社会稳定。
2007年10月10日
