——2007年10月29日在市十二届人大常委会第31次会议上
郑州市人大法制委员会副主任委员 赵烈江
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
2007年8月29日，市十二届人大常委会第三十次会议对市人民政府提请的《郑州市物业管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）进行第一次审议。按照委托起草工作方案，在市律师协会组织协调下、由河南文丰律师事务所负责起草的《郑州市物业管理条例（代拟稿）》（以下简称代拟稿）及其说明也一并印发会议，供常委会组成人员审议参考。在审议过程中，常委会组成人员对《条例（草案）》的基本内容给予了肯定;同时，参考代拟稿，提出了一些很好的修改意见和建议。会后，根据常委会组成人员的审议意见和其他有关方面的意见，在对《条例（草案）》和代拟稿进行对比分析的基础上，法制室会同市人大常委会城建工委、市政府法制局、市房地产管理局，对《条例（草案）》进行了修改，并将修改稿报省人大常委会法制室征求省直有关部门意见。
由于物业管理立法关系到广大人民群众的切身利益，社会各界广泛关注，常委会领导对《条例（草案）》的审议修改工作非常重视，多次作出指示，要求广泛征求意见，确保立法质量。常委会会议一审后，法制室及时召集有关部门，研究制订《条例（草案）》审议修改工作计划；并根据领导指示精神，广泛征求社会各界意见：将《条例（草案）》在《郑州日报》和郑州人大网站上全文刊登，公开征求社会各界意见；向市政协及各县（市）、区人大常委会发文，征求市政协及各基层部门和群众意见；组织召开法律咨询委员会会议，听取专家学者对《条例（草案）》的意见；组织召开征求意见座谈会，面对面听取物业服务企业、房地产开发企业、业主委员会等有关方面的意见。此外，法制委员会还组成立法考察组，就立法中的若干重点问题赴外地考察学习。
2007年10月12日—24日，法制委员会、法制室会同市房管局等有关部门，根据各方面意见对《条例（草案）》进行了集中统改。10月15日下午，组织召开《条例（草案）》统改定稿会议，省人大常委会法制室有关领导应邀到会并发表了意见。10月23日，法制委员会召开会议，对《条例（草案）》进行了统一审议，形成了《郑州市物业管理条例(草案二次审议稿)》（以下简称《条例（草案二次审议稿）》）。市人大常委会城建工委、市政府法制局、市房管局的负责同志列席了会议。现将《条例（草案）》的主要修改情况说明如下：
一、关于专门用语的修改。根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的有关规定，将《条例（草案）》中的“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，将“业主委员会委员”修改为“业主委员会成员”。
二、关于《条例（草案）》第二条。本条例规范的是物业管理活动，而对“物业”这一基本概念，《条例（草案）》却没有界定。为此，法制委员会建议，采用代拟稿的有关内容，增加一款，内容为：“本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。”（《条例（草案二次审议稿）》第二条）
三、关于《条例（草案）》第四条。代拟稿起草者认为，业主与物业服务企业之间本质上是一种民事法律关系，在物业管理行业要贯彻业主自治的原则。法制委员会研究认为，这一意见符合法理及上位法基本精神。但目前我市物业服务行业发展还不成熟，业主自治机构要真正建立并有效运转起来，还需要政府加强指导。为此，建议在该条增加“政府指导与业主自治相结合”的内容。（《条例（草案二次审议稿）》第四条）
四、关于《条例（草案）》第八条。代拟稿起草者认为，建设单位是以出售房屋为目的的，把建设单位作为其尚未售出的房屋的业主，有违业主本质，在实践中也容易出现建设单位操纵物业小区投票权等问题。另外，代拟稿起草者及不少业主代表提出，房屋共有人也应当作为业主。经研究，法制委员会同意采纳这些意见，删去本条“尚未售出的房屋，建设单位为业主”的内容；增加房屋所有权证及商品房买卖合同中记载的“共有人”为业主的规定。（《条例（草案二次审议稿）》第八条）
五、关于《条例（草案）》第九条。国务院《物业管理条例》规定，物业管理区域划分的具体办法由省、自治区、直辖市制定。鉴于此，代拟稿起草者及省直有关部门认为，本条例不必再对划分物业管理区域作出具体规定。经研究，法制委员会同意采纳这一意见，删去本条第二款、第三款的内容。（《条例（草案二次审议稿）》第九条）
六、关于《条例（草案）》第十一条。有市直部门提出，为促进新建小区业主大会的尽快召开，应该将业主大会成立条件予以细化，从交付面积和交付时间两方面加以规定。经研究，法制委员会同意采纳这一意见，参照代拟稿的有关规定，将《条例（草案）》第十一条第二款修改为：“物业管理区域符合下列条件之一的，应当成立业主大会：（一）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之五十以上的；（二）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积百分之三十以上不到百分之五十，且首套房屋交付使用已满十二个月的；（三）商品房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积不足百分之三十，但首套房屋交付使用已满二十四个月且业主总数在三十以上的。”（《条例（草案二次审议稿）》第十一条）
七、关于《条例（草案）》第十二条。有常委会组成人员提出，本条第一款“向物业所在地的县（市、区）房地产管理部门和街道办事处、乡（镇）人民政府提交成立业主大会的书面报告”中，出现两个管理主体，权责不清，建议修改。另外，代拟稿起草者认为，要求成立业主大会是业主的权利，本款规定“半数以上的业主”才可联名提交报告，条件过严，不利于业主权利的行使，建议修改。经研究，法制委员会同意采纳这些意见，删去本条第一款中“街道办事处、乡镇人民政府”的内容；同时将“半数以上的业主”修改为“业主十人以上”。（《条例（草案二次审议稿）》第十二条）
八、关于《条例（草案）》第十三条。有常委会组成人员提出，本条第三款关于谁提交业主大会成立报告谁承担成立费用的规定，在实践中可能会导致建设单位不提出或不及时提出业主大会成立报告的情况。业主联名提出成立业主大会的，筹备组工作所需经费也应由建设单位承担。经研究，法制委员会同意采纳这一意见，参照代拟稿的有关规定，将本款修改为：“筹备组工作所需经费，由建设单位承担”。（《条例（草案二次审议稿）》第十三条）
九、关于《条例（草案）》第二十二条。国务院《物业管理条例》规定，业主委员会选举产生后，应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。为此，法制委员会建议在本条中增加“街道办事处、乡镇人民政府”的内容。（《条例（草案二次审议稿）》第二十二条）
十、关于《条例（草案）》第二十四条。有常委会组成人员提出，应当加强对业主委员会的审计监督，建议每届至少审计一次。法制委员会研究认为，对业主委员会的财务状况进行审计有一定的必要性。但综合考虑业主委员会性质、目前运作实际、审计花费等因素，不宜规定任期届满必须审计。为此建议在该条中增加一款，作为第三款，内容为：“业主委员会任期届满，有百分之二十以上业主联名要求的，应当对业主委员会财务收支情况进行审计。”（《条例（草案二次审议稿）》第二十四条）
十一、《条例（草案二次审议稿）》第二十五条。在立法调研中了解到，在个别物业小区存在业主委员会及其成员利用职权谋取私利，损害业主利益的情况。为此，法制委员会建议采用代拟稿的相关规定，增加关于业主委员会及其成员禁止性行为的规定：“业主委员会及其成员不得有下列行为：（一）利用职权谋私或者收受其他利益；（二）以业主委员会或者业主大会名义提供担保；（三）侵占业主财产或者损害业主利益；（四）在本物业管理区域内的物业服务企业任职；（五）法律、法规规定或者业主大会规定的其他情形。”（《条例（草案二次审议稿）》第二十五条）
十二、关于《条例（草案）》第二十六条。有职能部门提出，对于高层建筑，要尽量采用公开招标方式选聘物业服务企业。经研究，法制委员会同意采纳这一意见，在该条中增加“高层建筑总建筑面积在一万平方米以下”的内容。（《条例（草案二次审议稿）》第二十八条）
十三、关于《条例（草案）》第三十条。有常委会组成人员提出，本条第一款对物业管理用房配置标准的规定不够准确，建设单位容易规避责任，建议修改。经研究，法制委员会建议将本款修改为：“建设单位应当按照不低于物业总建筑面积千分之四的标准配置物业管理用房；二万平方米以下的建设项目，物业管理用房面积不得少于八十平方米”。（《条例（草案二次审议稿）》第三十二条）
十四、关于《条例（草案）》第三十二条。有常委会组成人员提出，物业交接验收应当由建设单位、物业服务企业会同专家、物业管理协会共同参与。法制委员会研究认为，物业交接验收是对即将交付使用物业的建造质量、管理资料等进行的综合性验收，涉及主体多，专业性强；其具体办法，需由市人民政府另行制定。为此，建议删去有关具体规定的内容。（《条例（草案二次审议稿）》第三十四条）
十五、关于《条例（草案）》第三十八条。本条关于物业发生危险情况时的责任承担的规定，属于民法调整的范围；根据立法法的有关规定，地方性法规不应涉及。为此，法制委员会建议删除该条。
十六、关于《条例（草案）》第三十九条。有常委会组成人员提出，由业主委员会督促业主交纳物业服务费并对不交费业主予以公示，因业主之间是邻里关系，可能很难做到。法制委员会研究认为，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同，对逾期不交费的业主有责任予以督促。在立法调研中了解到，目前，业主欠费问题具有一定的普遍性；其后果是恶化物业服务企业与业主之间的关系，影响物业管理活动的正常进行。为此，法制委员会建议，参考代拟稿的有关内容，增加对经督促后仍不交费的业主，物业服务企业“可以按照约定加收滞纳金”的规定。（《条例（草案二次审议稿）》第四十条）
十七、关于《条例（草案）》第四十条。国家发改委、建设部关于物业服务收费的管理办法中规定，物业服务收费的具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。为此，法制委员会建议删去该条中“多层、高层住宅物业前期服务收费实行政府指导价”的规定，增加“政府指导价和市场调节价的适用范围按照省有关规定执行”的内容。另外，针对政府指导价近十年未作调整的实际情况，建议增加政府指导价“适时调整”的内容。（《条例（草案二次审议稿）》第四十一条）
十八、关于《条例（草案）》第四十四条。有常委会组成人员提出，本条第一款的规定不属于本条例调整的内容，建议删去。经研究，法制委员会同意采纳这一意见，删去本条第一款及第二款中的相关内容。（《条例（草案二次审议稿）》第四十五条）
十九、关于《条例（草案）》第四十七条。关于物业管理区域内设施设备的产权归属问题，在《中华人民共和国物权法》等法律、法规中已有明确规定。本条有关“推定”产权归属的内容与物权法有关规定不够一致；且此处规定产权归属，也与本章“物业的使用、维护”的标题不相协调。为此，法制委员会建议，删去有关产权归属的内容；同时增加“依法属于全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由物业服务企业根据物业服务合同承担相应的维修、养护责任”的规定。（《条例（草案二次审议稿）》第四十八条）
二十、关于《条例（草案）》第四十八条。物业管理区域内有关水、电、气、暖等设施设备产权情况不一，维修养护的责任不同。为此，法制委员会建议，根据国务院《物业管理条例》的有关规定，参照代拟稿的有关内容，将本条修改为：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”（《条例（草案二次审议稿）》第四十九条）
二十一、关于《条例（草案）》第四十九条。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，法制委员会建议，参考代拟稿的有关内容，删去本条中“停车位不得转让、转租给物业管理区域以外的单位、个人”的内容，将本条修改为：“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。”（《条例（草案二次审议稿）》第五十条）
二十二、关于《条例（草案）》第五十三条、第五十四条。有常委会组成人员提出，对于专项维修资金的管理使用，建议市政府在制定具体管理办法时，对相关内容予以细化。国务院《物业管理条例》规定：“专项维修资金收取、使用、管理的办法，由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”为此，法制委员会建议，删去第五十四条；在第五十三条中增加规定：“专项维修资金的具体管理办法，由市人民政府根据国家有关规定另行制定。”（《条例（草案二次审议稿）》第五十四条）
二十三、关于《条例（草案）》第五十五条、第五十六条。法制委员会研究认为，这两条所规定的违法行为，《中华人民共和国建筑法》等有关法律、法规已作出了行政处罚规定，且其行政处罚权的行使涉及到其他职能部门职权。为此，建议删除。
此外，法制委员会还对《条例（草案）》个别条款作了技术性修改，对修改后的条文顺序作了相应调整。
法制委员会认为，经修改后形成的《条例（草案二次审议稿）》符合郑州实际，与上位法不相抵触，具有一定的可操作性，建议提请常委会本次会议审议。
以上说明，连同《条例（草案二次审议稿）》，请予审议。
附件：《郑州市物业管理条例（草案）》审议修改工作进程一览表
