——2009年6月23日在市十三届人大常委会第三次会议上
郑州市人民政府副市长 黄保卫
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
为加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，规范房地产开发经营行为，促进房地产业健康发展，市政府组织有关部门对1996年1月1日起施行的《郑州市城市房地产开发管理条例》（以下简称《条例》）进行了修订，形成了《郑州市城市房地产开发经营管理条例（修订草案）》（以下简称《条例（修订草案）》）。我受市人民政府委托，现就《条例（修订草案）》的有关情况作以下说明，请予审议。
一、修订《条例》的必要性
房地产业是我市国民经济的支柱产业之一，它的持续健康发展，不仅能提高居民住房水平和生活质量，而且对促进消费、扩大内需、拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展，都起着非常重要的作用。《条例》的制定和实施，对规范我市房地产开发行为、促进房地产业发展，发挥了十分重要的作用。2008年，我市房地产业累计完成投资429.9亿元，较2002年增长623％，其中住宅开发投资338.1亿元；房地产投资占固定资产投资比重从2003年的14.8%提高至2008年的31.4%，极大地促进了我市国民经济和社会发展。
但是，在房地产业快速发展的同时，也出现了很多不容忽视的问题。比如：开发商未取得资质或者超越资质进行房地产开发，违反批准的规划设计进行房地产开发，将不符合交付使用条件的房屋交付使用，房地产虚假广告泛滥，甚至有些单位强制或变相强制房地产开发企业参加名目繁多的评比、展览等活动，有的管理部门不按照法定的权限、程序和时限为房地产开发企业办理相关手续等等，引发不少社会矛盾和问题。《条例》是1995年制定的，距今已14年，许多条款是根据当时我市房地产开发的实际情况和管理需要制定的。随着房地产业的快速发展，《条例》中的很多内容已经不能适应目前房地产开发管理的需要。国务院于1998年又颁布实施了《城市房地产开发经营管理条例》，河南省人大常委会也于2002年颁布、2005年修订了《河南省城市房地产开发经营条例》，使得《条例》规定的许多内容与国家、省相关规定不一致，甚至相抵触，直接影响到对房地产开发经营活动的管理和监督。此外，根据房地产开发管理工作的需要，市政府在确定有关部门“三定”规定时，对市房地产管理局、市建委在房地产开发管理的职能上进行了相应的调整。
因此，为了适应房地产开发经营活动快速发展和对其监督管理的实际需要，进一步规范房地产开发经营活动，促进我市房地产业持续快速健康发展，对《条例》进行全面系统的修改和完善，是非常必要，也是十分迫切的。
二、修订过程和依据
2008年初，《条例》的修订被省、市人大确定为调研项目；2009年，被列为立法保证项目。2009年3月，市房地产管理局按照立法程序起草了《条例》修订送审稿，报送市政府法制局。2009年5月，市政府法制局会同市房地产管理局对《条例》修订送审稿进行了集中审查和修改，形成《条例（征求意见稿）》，并组织召开部门座谈会和房地产开发企业座谈会，分别征求市发改委、建设、国土资源、城乡规划等相关部门和人大代表、政协委员、房地产开发企业负责人及群众代表的意见和建议，同时上网公开征求社会公众意见。根据反馈的意见和建议，又进行了进一步的修改、完善。现提请审议的《条例（修订草案）》已经市政府常务会议审议通过。
起草、修改《条例（修订草案）》，主要依据国家《城市房地产管理法》、《物权法》、《环境影响评价法》和《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《物业管理条例》以及《河南省城市房地产开发经营管理条例》等，同时还参考了《郑州市城市房地产市场管理条例》、《郑州市物业管理条例》、《郑州市城市房屋权属登记管理条例》等我市有关法规和建设部《房屋登记办法》、《城市房地产抵押管理办法》等有关规章，并借鉴了青岛、山东、河北、宁夏、贵州、银川、甘肃等地在房地产开发经营管理方面的一些做法和经验。因此，《条例（修订草案）》规定的内容不仅符合国家有关法律、法规规定，而且适应我市房地产开发经营管理的实际情况，具有较强的针对性和可操作性，是切实可行的。
三、需要说明的几个问题
（一）关于管理体制
理顺房地产开发经营管理体制，明确界定各管理部门之间的职责权限，是做好房地产开发经营管理工作的前提和基础。《条例》规定的房地产开发主管部门是市建设行政主管部门，计划、规划、土地、房产、物价等部门依照各自职责，协同做好房地产开发管理工作。但随着房地产开发管理工作的变化，尤其是政府有关部门管理职能的进一步调整，《条例》规定的管理体制和对有关部门进行的职能界定，已不能适应房地产开发管理的实际需要。为此，《条例（修订草案）》第四条规定“市房地产行政主管部门负责本市房地产开发经营活动的监督管理工作。县（市）、上街区房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。发展改革、建设、城乡规划、国土资源、环境保护、工商、市政、价格等有关部门，应当根据各自职责，共同做好房地产开发经营活动的管理工作”，同时在具体条款中对有关部门的管理职责进行明确具体的界定，以适应目前房地产开发经营管理工作的需要。
（二）关于房地产开发规划和年度计划
《条例（修订草案）》第五条除对房地产开发规划和年度计划的编制程序做了明确规定外，还专门规定“房地产行政主管部门会同有关部门编制房地产开发规划时，应当依法进行环境影响评价，并将环境影响报告书一并报送批准机关审查”，这就使我市房地产开发规划的编制程序与国家《环境影响评价法》的规定相一致，从而确保开发建设与可持续发展相协调。
（三）关于土地出让或划拨前的书面意见
按照《条例》第十六条的规定，建设行政主管部门对开发项目的规划设计条件、开发期限、基础设施和公共设施的建设、拆迁补偿安置等提出书面意见，作为土地出让或划拨的依据之一。由于该条内容与国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的内容不尽一致，并且随着市政府对有关部门管理职责的调整，该条规定已不能适应我市房地产开发管理工作的需要。为此，《条例（修订草案）》第七条对土地出让或划拨前出具书面意见的有关部门的职责权限作了明确分工和界定：“城乡规划行政主管部门应当对房地产开发项目的性质、规划设计条件、基础设施和公共设施的建设条件提出书面意见；房地产行政主管部门应当对房地产开发项目的规模、开发期限、套型结构比例提出书面意见；建设行政主管部门应当对房地产开发项目的拆迁补偿及安置要求等提出书面意见。”这样，有利于城乡规划、房地产及建设行政部门依照各自职责，共同做好房地产开发项目的管理工作。
（四）关于在建工程抵押
以在建工程作抵押获得继续建造资金的贷款，是房地产开发项目融资的一种方式。《物权法》第180条明确规定，可以以在建建筑物作抵押。为此，《条例（修订草案）》第十条规定“房地产开发企业为取得在建工程继续建造资金的贷款，可以将在建工程设定抵押”，从而为房地产开发项目获得融资提供了有力的法律保障；同时，为了加强对在建工程抵押的监督管理，本条还规定“房地产开发企业将在建工程设定抵押的，应当依法到房地产行政主管部门进行登记。”
（五）关于开发项目的交付使用条件
在房地产开发建设过程中，经常出现一些房地产开发企业将未进行竣工验收或者不符合交付使用条件的开发项目交付业主使用，从而造成社会矛盾和纠纷。为此，《条例（修订草案）》第十二条对房地产开发项目的交付使用条件做了明确规定，同时在第二十三条、第二十五条规定，房地产开发企业交付房屋时应当向买受人提供开发项目符合交付使用条件的有关材料，如不提供或所提供材料不真实，买受人有权拒绝接收交付。这就促使房地产开发企业严格按照规划设计要求进行建设和竣工验收，从而更有力地保障了买受人的合法权益。
（六）关于房地产经营
房地产经营是在《条例》基础上增加的内容，是房地产开发经营的重要组成部分。主要规定了房地产开发企业转让开发项目、预售、现售商品房以及专项维修资金的交纳、物业管理、房屋质量保证书和使用说明书及房地产开发企业的维修责任等内容，同时对房屋购买合同及其内容、房屋价格也作了明确规定。
（七）关于服务与监督
为努力建设服务型政府，创新政府管理方式，寓管理和监督于服务之中，更好地为企业和社会公众提供服务，《条例（修订草案）》第四章专章对政府有关部门如何为房地产开发企业提供服务与履行监督职责作了明确规定。政府有关部门应当依法及时为房地产开发企业办理相关手续，不得在法律、法规规定之外向房地产开发企业收取任何费用，不得强制或者变相强制房地产开发企业参加评比、达标、赞助和展销等活动；房地产行政主管部门应当建立健全房地产开发企业信用档案体系和房地产开发经营信息系统及统计制度，定期向社会公布相关信息。
房地产行政主管部门及其他有关部门在为企业做好服务的同时，还应当依法认真履行监督管理职责，依法加强对房地产开发经营活动的监督检查，发现问题及时依法处理。房地产开发企业应认真填写项目手册，定期报送房地产行政主管部门备案，以便于对房地产开发经营活动实施动态管理。
（八）关于法律责任
为使《条例（修订草案）》规定的内容得到切实贯彻执行，依照国家、省有关法律、法规规定，对违反《条例（修订草案）》规定的行为明确了相应的行政处罚措施；由于主管部门的变化，《条例（修订草案）》对《条例》规定的有关处罚主体也进行了相应调整，以保证《条例（修订草案）》规定的执法主体前后一致。
主任、各位副主任、秘书长、各位委员，虽然我们在《条例（修订草案）》修订过程中作了大量工作，但不妥之处仍在所难免，希望大家在审议过程中多提宝贵意见，以使《条例（修订草案）》更加完善和符合我市实际情况。同时，也希望《条例》能尽快出台，为进一步规范我市房地产开发经营秩序，促进房地产业健康快速发展提供有力的法制保障。
以上说明，请与《条例（修订草案）》一并审议。
